국내 주택시장은 자가 60%, 임대 40%로 구성되며, 임대시장은 공공 20%, 민간 80%로 공급되고 있습니다. 그러나 민간임대시장은 규제와 세제의 영향으로 산업화되지 못하고, 장기간 거주 가능한 임대주택이 부족한 상황입니다. 공공임대는 재고율 8.1%로 성장했지만 도심지 공급에는 한계가 있습니다. 이로 인해 임차인의 주거 불안과 부동산 시장 불안정이 지속되고 있습니다. 이에 따라 새로운 임대주택 공급 방안이 8월 28일 발표되었습니다.
목차
사업모델 유형화
새로운 임대주택 공급 방안에서는 규제와 지원의 수준에 따라 세 가지 유형의 사업모델을 제시하여 공급을 확대합니다.
자율형
자율형 모델은 규제와 지원을 최소화한 임대유형으로, 민간임대법에 따른 모든 임대료 규제를 배제합니다. 대신 지방세 감면 등 인센티브도 제공하지 않아, 시장의 자율성을 최대한 보장합니다.
준자율형
준자율형 모델은 임차인의 주거 안정을 위해 임대기간 중 계약갱신청구권과 5% 이내의 임대료 상한 등 공적의무를 부여합니다. 이에 상응하여 기금융자 등 일정한 인센티브를 제공합니다.
지원형
지원형 모델은 초기 임대료를 시세의 95%로 제한하고, 무주택자에게 우선 공급하는 등 공적의무를 강화한 유형입니다. 이 모델에는 기금 출자 및 융자, 공공택지 할인 공급 등 강화된 인센티브가 제공됩니다.
이러한 모델들은 다양한 임대주택 수요를 충족시키고, 시장의 안정을 도모하기 위해 설계되었습니다.
임대료 등 규제 완화
정부는 장기임대주택의 활성화를 위해 다양한 규제를 완화하고 맞춤형 규제를 추진합니다. 먼저, 임대료 규제는 사업모델에 따라 차등적으로 완화됩니다. 자율형은 임대보증 가입과 임대차계약 신고의무 외에 모든 임대료 규제를 완화하며, 준자율형은 계약갱신청구권과 5% 임대료 상한을 유지하면서 초기임대료 및 임차인 협의 등은 완화합니다. 지원형은 준자율형 규제에 더해 초기임대료를 시세의 95% 이내로 제한합니다.
임차인 자격에서는 자율형과 준자율형에 제한이 없고, 지원형은 무주택자 우선 공급 요건만 유지합니다. 도시계획 규제는 장기임대주택 건설 시 용적률을 국토계획법 상한의 1.2배까지 상향하고, 상업지역의 용적률 하한을 상향하며 주차장 기준도 완화합니다.
주거서비스 측면에서는 청년, 신혼부부, 고령자 등 맞춤형 특화서비스를 결합할 수 있도록 하며, 지원형은 서비스 인증제를 의무화합니다. 특히 고령자형 주택 특례로 '실버스테이' 모델이 도입되며, 고령층에 적합한 설계와 시설 기준이 마련됩니다. 이 주택은 유주택자도 입주할 수 있으며, 단지 내 다른 가족들과 함께 거주할 수 있는 세대믹스도 허용됩니다.
마지막으로, 기존 10년 임대 유형의 경우 사업자의 선택에 따라 새로운 장기임대 유형으로 전환할 수 있도록 허용됩니다. 이를 통해 임대시장의 안정성과 다양성을 높이고, 장기적으로 지속 가능한 임대주택 공급을 목표로 합니다.
세제 지원방안
정부는 임대법인의 주택 취득과 보유를 억제하는 불합리한 중과세제를 배제하고, 준자율형 및 지원형 임대사업에 대한 세제 감면을 통해 임대주택 공급을 촉진하고자 합니다.
법인 중과세제 배제
임대의무기간(20년)을 준수하고, 유형별 임대료 증액 기준을 충족하는 경우, 법인에 대한 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)가 배제됩니다. 자율형의 경우 주택임대차보호법 기준을 따르고, 준자율형과 지원형은 동일 임차인 재계약 시 임대료 상승률 5% 상한이 적용됩니다.
지방세 감면
준자율형 및 지원형 임대사업에 대해 취득세와 재산세 감면 혜택이 주어집니다.
취득세 감면: 공동주택, 오피스텔, 임대형 기숙사에 대해 60㎡ 이하 주택은 75%, 60~85㎡ 주택은 25%의 취득세가 감면됩니다. 다만, 기축 매입 전체와 오피스텔 신축 건설은 감면 대상에서 제외됩니다.
재산세 감면: 공동주택, 오피스텔, 임대형 기숙사에 대해 40㎡ 이하 주택은 75%, 4060㎡ 주택은 50%, 6085㎡ 주택은 25%의 재산세가 감면됩니다.
이러한 세제 지원 방안은 임대사업자들이 보다 적극적으로 임대주택을 공급할 수 있도록 유도하고, 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 중요한 정책적 도구로 활용될 예정입니다.
금융 지원방안
정부는 20년 이상 장기 임대 운영을 위해 필요한 장기성 자금 조달을 지원하기 위해 전용 PF 보증과 기금 출·융자 지원 방안을 마련했습니다.
PF 보증
모든 사업모델(자율형, 준자율형, 지원형)에 대해 PF(Project Financing) 보증을 제공하여, 민간 자금이 저리로 원활하게 조달될 수 있도록 지원합니다. 지원형은 건설 및 임대 운영 기간 전체에 대해 대출 보증을 제공하며, 준자율형과 자율형은 건설 기간 동안 금융기관 담보 대출 확약을 받고, 임대 종료 시점에 LH 등의 매입 확약이나 주택가격 산정을 전제로 PF 보증을 제공합니다. 임대 기간 동안에는 '모기지 보증'을 활용할 수 있습니다.
기금 융자
준자율형과 지원형 사업모델은 주택 건설과 매입 자금을 조달하기 위해 저리의 기금 융자 지원을 받을 수 있습니다. 이 융자는 10년 임대와 유사한 수준으로 제공되며, 주택 면적에 따라 융자 한도와 금리가 달라집니다. 예를 들어, 지원형의 경우 45㎡ 이하 주택에 대해 호당 0.9억 원, 금리 2.0%로 융자가 가능하며, 60~85㎡ 주택은 호당 1.4억 원, 금리 2.8%로 융자가 가능합니다.
기금 출자
지원형 사업모델의 경우, 민간 사업자가 자기자본의 70%를 공공지원 민간임대 수준으로 기금이 우선주로 출자하여, 민간 사업자의 자기자본 조달 부담을 완화할 수 있도록 지원합니다. 이를 통해 장기 임대주택 공급을 보다 안정적으로 추진할 수 있도록 돕습니다.
이러한 금융 지원 방안은 장기 임대주택의 안정적인 공급을 위해 필요한 자금을 확보할 수 있도록 하고, 민간 임대사업자들의 참여를 촉진하는 데 중점을 두고 있습니다.
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